---

2024年9月底，楼市放大招了。在政策的大力支持下，整体市场呈现出了止跌回稳的迹象，成交量放大，房价也有所回暖。

但如果去观察各城市的房价走势，发现回升主要是一些大城市，尤其是一线城市及几个强二线城市。大多数的中小城市的房价走势在政策支持下，下跌幅度确实有所收窄，但似乎仍未改变下行的态势。

而从去年9月份接下来几个月房价的走势来看，基本上也是呈现了这一态势，房价走势因城市分化的趋势越来越明显，也似乎有加速的态势。

其实，房价走出这样的分化的特征也是很正常的。回顾一下最近20多年房地产市场的发展历程，2020年以前基本上走出的是普涨行情，而2020年-2024年走出是普跌行情。经历系统性的普涨及普跌后，楼市发展将更加成熟，房价的涨跌将回归到城市基本面上来，即城市的发展情况及住房供求情况将决定其房价未来的走势。

这种房价走势分化的趋势，简单来说就是一线城市及部分二线城市这些大城市的楼市有望继续走高，房价也有望率先止跌回涨，且未来有可能维持着震荡上行的态势。而大多数的中小城市的房价却会因为其需求不足，缺乏上涨的基础，大概率会呈现震荡横盘或是下行的态势。

参照国际上其他国家和地区的房地产市场发展经验，超级大城市的楼市中长期来看都是上行的，即便是在短期遇到危机出现下跌的情况、甚至比较大幅度的下跌调整，在市场恢复的过程中也能够快速的反弹回来，并且继续创新高。

究其原因，也不复杂。超级大城市在经济发展、产业类型、城市配套、发展机会等方面基本上可以说是具有绝对的优势，这就会吸引人口不断的流入或是保持相对较高的人口规模，其楼市的发展就有了坚实的需求支撑。市场短期情绪化的下跌，很容易就会反弹回来。而中小城市的情况就不一样了，城市的发展预期远不及大城市，其住房市场也早已进入供大于求的状态，在预期未来住房需求还会萎缩的情况下，房价该如何能涨？

---